随着人口向城市群、都市圈流入，租房已成为新市民、青年人解决住房需求的主要方式。“十四五”规划纲要提出，有力有序扩大城市租赁住房供给，完善长租房政策。2022年中央经济工作会议进一步指出，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。围绕房屋租赁合同建立健全的法律支撑体系对于我国未来十年甚至更长时间内房屋租赁市场的可持续发展至关重要，我们此次也借着一个房屋租赁合同解除的案件和大家一起分析此类案件的审查规则。
被上诉人（原审原告）：A市某通货运配载信息服务公司（以下简称“某通公司”），某通公司属城镇集体性质的企业
2XX2年1月1日郑某与某通公司双方签订了《房屋租赁合同》，某通公司将位于市城区岩塔处的某通接待中心西头第5号门面（该房产是集体资产，土地是行政划拨土地）出租给郑某经营，约定租金80000元，租期30年。另外还约定：乙方（郑某）有权在租赁期内自主决定对门面进行转租。甲（某通公司）、乙双方在合同履行中因国家政策征收、拆迁等，接受合同终止。合同签订后，郑某依约一次性付清了全部租金，某通公司也将门面交付给郑某经营。郑某承租后随即将该门面进行了装修，共花去装修款2000元。
2XX4年某通公司因公司负债重、收入少，难以维持生存，向政府申请对公司进行改制，处置资产对职工实行一次性自谋职业补偿安置。A市B区国有资产监督委员会于2XX4年8月30日经研究同意该公司以解散的形式进行改制。某通公司、郑某双方随后就解除合同的事宜进行协商。
2XX5年11月22日郑某向某通公司进行了承诺：“本人购买某通公司办公楼东到西5号门面，使用30年，计价壹拾万（10万），因公司改制，领导樊某、周某两同志做工作，本人同意公司给我原价补偿；以支持公司改制工作顺利进行。如同类情况补偿高于我的，本人拥有同样权力，终止合同时间以退回本金为准。”但双方一直协商未果。
2XX6年7月10日某通公司与某宇置业有限责任公司（以下简称“某宇公司”）签订了《委托开发修建经济适用住房项目协议书》，某宇公司以收购的方式将某通公司所属的国有及集体资产全部作价850万元收尽。后因某通公司、郑某双方没有就门面腾让的相关事宜协商一致，郑某至今没有腾让门面。
2XX9年2月21日郑某将承租的门面转租给了杨某，双方签订了两年的租赁合同，此次转租合同于2011年2月21日到期。
2XX0年2月3日某通公司遂向A市B区人民法院提起诉讼，要求依法判决终止某通公司、郑某双方签订的《房屋租赁合同》。
A市B区人民法院作出（2010）AB法民一初字第360号民事判决，判决：一、自2011年2月21日依法解除原告某通公司与被告郑某于2XX2年1月1日签订的《房屋租赁合同》；二、原告某通公司退回被告郑某的剩下房屋租金56000元（80000元－24000元）（计算至2011年1月1日止），并自2XX2年1月1日起按月利率0.52%计算支付利息；三、原告某通公司补偿被告郑某的房屋装修款2000元。
A市中级人民法院作出（2010）A中民一终字第260号民事判决，判决：一、撤销（2010）AB法民一初字第360号民事判决；二、驳回某通公司的诉讼请求。
郑某认为：1.本案诉争的租赁房屋（门面），其产权已发生转移，某通公司不具备原告的诉讼主体资格；2.一审判决解除《房屋租赁合同》，违反了“买卖不破租赁”的法定原则；3.一审判决认定“公司以解散的形式进行改制，符合国家法律、政策规定，是法定的解除合同情形，不构成违约”，没有事实和法律依据。
某通公司观点：1.本案诉争的租赁房屋没有发生所有权转移，也没有交付，某通公司具备原告的诉讼主体资格；2.买卖不破租赁是在当事人双方合意一致情形下适用的原则，本案郑某以承诺书的方式对同意解除合同作了表态，双方签订的《房屋租赁合同》第十条约定了合同终止的条件，原审法院判决解除合同有据、合法；3.公司改制是客观事实，解除合同符合双方合同的约定。
一审法院认为：原告某通公司与被告郑某于2XX2年1月1日签订的《房屋租赁合同》，除双方约定的租期30年不符合法律规定（即租赁期限最长不得超过20年，超过20年的，超过部分无效）外，其他约定是双方当事人的真实意思表示，且不违反相关的法律规定，双方当事人应依法全面履行。但原告某通公司在履行合同的过程中因公司负债重，难以维持生存，考虑到企业职工的合法权益，向当地政府申请对该公司进行改制，处置资产对职工实行一次性自谋职业补偿安置，且已经A市B区国有资产监督委员会研究同意该公司以解散的形式进行改制，符合现有的国家法律、政策的规定，是法定的解除合同情形，不构成违约。原告要求终止双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，理由正当。被告要求在解除合同后，由原告补偿房屋装修费用及退还剩下的房屋租金，符合法律规定。对被告郑某已使用租赁门面期限的租金应依法予以扣除。但对被告郑某要求在解除合同后，原告某通公司应按被告现在转租的租金赔偿余下租期的经济损失的观点，一审法院不予支持。原告某通公司要求解除合同是因为公司改制完成后解散公司，符合相关国家法律、政策的规定，并没有构成根本违约，原告某通公司只需依法补偿占用被告剩余租金的利息损失。被告郑某承租后转租给别人经营，符合双方当事人的合同约定，现因该转租的合同期限未到，解除原、被告双方的合同，应待转租的合同期限到期为宜。
二审法院认为：1.关于被上诉人某通公司是否具备原告的诉讼主体资格问题。虽然早在2XX6年7月，某通公司就已将包括本案出租房屋在内的所有房地产以850万元转让给某宇公司，该公司也对出租房屋所在的房产进行了扩建、改造和加层后作为商品房销售，但根据《民法典》“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，本案中，被上诉人某通公司虽然在公司改制中将公司资产整体转让给某宇公司，但至今未办理过户手续，本案诉争的租赁房屋没有发生所有权转移。故，本案诉争的租赁房屋的所有权人至今仍然是被上诉人某通公司，其具备原告的诉讼主体资格，上诉人郑某认为被上诉人某通公司不具备原告的诉讼主体资格的理由不成立。2.关于本案承诺书的效力问题。2XX5年11月22日上诉人郑某向被上诉人某通公司出具的承诺书仅表明上诉人郑某为支持某通公司企业改制工作，愿意在获得补偿的前提下双方协商终止合同，但双方至今未为终止合同的补偿事项达成一致意见，郑某也未获得任何补偿，郑某向被上诉人某通公司出具的承诺书，不是双方协商一致终止合同的意思表示。3.关于合同解除是否符合双方签订的《房屋租赁合同》第10条约定的条件问题。双方于2XX2年1月10日签订的《房屋租赁合同》第十条约定“甲（指某通公司）、乙（指郑某）双方在合同履行中因国家政策征收、拆迁等，接受合同终止，按合同剩余租期，按国家有关政策规定，由国家给乙方补偿租金标准，不视为甲方违约”，而被上诉人某通公司的企业改制不属于国家政策导致的征收、拆迁范。