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远离家乡，选择留在大城市等外地打拼的人群，通常需要租房居住。那么在租房过程中，需要注意哪些法律问题呢？作为承租人，应当与出租人签订书面房屋租赁合同。本文通过对房屋租赁合同的订立、履行、解除、续签等法律问题予以梳理，以期帮助出租人、承租人规避租房可能遇到的法律风险，避免陷入房屋租赁合同纠纷之中。
房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务。
承租人应当对所租房屋的合法性积极审查，如核对房屋产权证书，承租公有住房的需核对租赁卡等权属证书。
承租人若打算签订长期稳定的租赁合同，亦应当审查所租房屋是否已设立抵押权，尽量避免承租已设定抵押权的房屋。因为房屋设立抵押之后成立的租赁权，无法对抗该抵押权。实践中，部分房屋确实存在银行抵押贷款，承租人应根据实际情形判断抵押权对自身承租权造成不利影响的可能性，再做取舍。
如果出租人系房屋产权人（或公有住房的承租人），应出示房屋产权证书（或租赁卡）及身份证，承租人核对身份证与产权证书（或租赁卡）所载产权人（或承租人）是否一致。房屋产权证书（或租赁卡）及身份证可复印与租赁合同一并留存。
如果出租人系房屋产权人的委托代理人，则应出示委托材料，核对其代理权限，确保出租该房屋在其代理权限范围内。委托材料、房屋产权证书可复印与租赁合同一并留存。
如果出租人系“二房东”，应要求其出示与房屋产权人（或代理人）签订的租赁合同，查看该租赁合同中关于转租权限与租期的约定。“二房东”未经房屋产权人（或代理人）同意而转租的，房屋产权人（或代理人）可以解除其与“二房东”之间的租赁合同，这将直接导致转租合同无法继续履行。
承租人应当按照约定支付租金。对于租金支付金额、支付时间、支付账户、逾期支付的后果等内容，订立合同时应当予以明确。
物业费、水电费、燃气费、网络费等费用的支付亦应当在合同中予以约定，就出租人交付房屋之前产生的上述费用，应予以明确并由出租人结清。
租赁合同订立时，对随房屋移交的家具及家电种类、数量，应在合同中予以明确，以便如数交付使用及退租时返还。
租赁合同中关于解除权及违约责任的约定，应当进行审查，避免赋予一方不合理的解除权或者承担过重的违约责任。若发现，可指出并协商修改。
承租人经出租人同意，可以对租赁物进行装修。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。故承租人若有计划对租赁房屋进行装修，可以在合同中与出租人就装修费用的承担与补偿进行约定。
买卖不破租赁，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生变动的，不影响租赁合同的效力。
优先购买权，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损的，应当承担赔偿责任。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民法典》第709条、第714条、第721条、第725条、第726条、第733条、第734条
出租人应当按照约定将租赁物交付给承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。
出租人应当履行租赁物的维修义务，当事人另有约定除外。承租人在租赁物需要维修时，可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。但因承租人过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前述维修义务。
承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。
出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。
1.有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：
2.租赁物危及承租人安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
3.当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依法难以确定租赁期限的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
2.承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。
3.承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
4.当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依法难以确定租赁期限的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。双方均可以随时解除，承租人若想继续维持租赁关系，应及时与出租人续签合同。
租赁合同约定的租约届满，应就租金、其他费用及时与出租人结算，按照合同约定及时返还房屋。
承租人在租赁期限内擅自搬离租赁房屋，其搬离行为不具有单方解除租赁合同的效力，出租人有权据此解除合同。承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任。如果租赁合同约定的违约金条款过分高于造成损失的，承租人可以要求降低违约金。若租赁合同未约定违约金，承租人可与出租人协商损失赔偿金额，协商不成，可到法院提起诉讼。
除了传统中介公司之外，一些自媒体平台也包含房源信息，其中难免出现虚假或缺乏保障的房源。建议承租人在正规平台寻找房源，实地考察房屋情况后，参考本文前述内容，审慎地签订书面房屋租赁合同。
若与他人合租，建议在签订租赁合同时，双方之间就租金等费用承担、房间分配、公共部位使用等，一并做出约定。若合租人为“二房东”，要确认其转租已取得出租人的同。